北京只有地下室，沒有夢想 往常而言，畢業(yè)季最大的話題是離別。然而近幾年的畢業(yè)生們不再談?wù)撾x別，他們更多在談?wù)摲孔鈫栴}。新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，過去一年在全國的一二線城市中，13 個城市房租漲幅超過 20%。我愛我家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7 月份，北京的住房租賃月租金均價為 4902 元 / 套，環(huán)比 6 月份上漲 2.9%，漲幅較 6 月份收窄了 1.3 個百分點。其中普租的租金均價環(huán)比上漲 6.2%，公寓的租金均價環(huán)比上漲 1.4%。

2018 年房租大漲的話題被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。可能的原因包括：一、今年北京整體市場供給市場較少，大興的火災(zāi)事件的發(fā)生，北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少，從而導(dǎo)致房價上漲。二、長租公寓為了搶房而直接哄抬價格，導(dǎo)致業(yè)主的心理預(yù)期不斷提升，報價越來越高。近來長租公寓市場變成了資本追捧的風(fēng)口市場，各類長租公寓品牌在資本的助推下，開始跑馬圈地，競爭越來越白熱化。我愛我家集團(tuán)前副總裁胡景暉（目前已離職），就在公開平臺指出以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的 20% 到 40% 在爭搶房源，人為抬高收房價格。為了成為風(fēng)口的獨角獸，目前最主流的做法就是燒錢，用資本的力量把競爭對手全部 " 燒死 "，最終成為該領(lǐng)域的壟斷企業(yè)，獲得最終的定價權(quán)。下圖也非常典型的描述了該現(xiàn)象。可以看出，在一番操作下，房子還沒有租出去，就已經(jīng)原地漲價 44%，中介商是不會做賠本生意的，最終的受害者顯然是租客。對于很多租賃中介機(jī)構(gòu)而言，他們最大的利潤來源是賺取差價，通過低價把房子囤著，再通過包裝、炒作等一系列手段高價出租。

然而在城市中，居住是剛需。買不起房子，尚可以租；但是租不起房，就真使人無計可施了。最近網(wǎng)上最火的一句話，這也可能是 2018 年夏天最扎心的一問：" 追不上房價的你，能追上房租嗎？" 高房租已然成為一線城市年輕人的一個重大負(fù)擔(dān)。

而北京出現(xiàn)高租價現(xiàn)象后，相關(guān)政府部門迅速采取了相關(guān)措施。8 月 17 日，北京市住建委、北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會分別集中約談了多家住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求不得哄抬租金搶占房源，否則從嚴(yán)處罰。而此前北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》、北京市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，均在保障合理的租賃住房空間。然而政策的落地總有一段時間差，政策落地效果仍有待觀察。除去政府出臺的強(qiáng)制措施以外，在科技飛速發(fā)展的今天，我們是否有其他手段保障消費者的權(quán)益，還人們一個更健康、合理的房屋租賃市場？房屋中介與居住者之間本質(zhì)上是一種博弈關(guān)系，我們是否有可能在博弈中破局、尋找一種更積極的市場狀態(tài)呢？近幾年來備受關(guān)注的區(qū)塊鏈技術(shù)，或?qū)⒊蔀槠凭值年P(guān)鍵。

區(qū)塊鏈破局的關(guān)鍵在于兩點：第一、通過區(qū)塊鏈可以除去中介角色，建立可信的交易環(huán)境；第二、在有中介存在的情況下，通過資產(chǎn)通證化的方式可以通過投資對沖風(fēng)險。如上圖所示，典型的租房市場關(guān)系中，業(yè)主和租客之間需要通過中介來進(jìn)行牽線搭橋，也因此中介的惡性競價抬高租價、甚至是黑中介事件得以發(fā)生。本質(zhì)上是租客與房主間匹配難度大、信任成本高。此時，租客與房主都會求助于專業(yè)化的第三方機(jī)構(gòu)，降低自身風(fēng)險和成本投入。因此當(dāng)房源比較集中的時候，中介機(jī)構(gòu)就有了一定的話語權(quán)，進(jìn)而侵害消費者權(quán)益的事件就出現(xiàn)了。也因此出現(xiàn)了很多黑中介事件：如發(fā)布虛假信息，網(wǎng)上的房屋情況和實際不相符，欺騙租客前去看房子；或者以各種名義讓用戶簽一些不平等的合同，騙取租客錢財；甚至有些中介還會通過克扣押金的方式強(qiáng)行讓用戶搬離。

破局一——降低信任成本

區(qū)塊鏈的意義在于構(gòu)建一個可信的價值網(wǎng)絡(luò)，從根本上解決在價值交換過程可能存在的欺騙行為。基于可信的區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)，可以大幅度提高租房市場的租賃效率，簡化相應(yīng)的流程，去掉中介角色，降低一些不必要的交易成本以及信任成本。

首先，可以從房屋基本情況入手，從源頭建立信任基礎(chǔ)。非專業(yè)人士在短時間內(nèi)難以對房屋有深入的了解，在看房過程中也就只能看個表層，比如房屋漏水等內(nèi)部問題就很難被發(fā)現(xiàn)，如果租戶提前了解這些情況，就可以做出一些合理的選擇。相關(guān)機(jī)構(gòu)可以通過區(qū)塊鏈將房屋的基本情況，比如地理位置、面積、建造年代、空間結(jié)構(gòu)、裝修材料情況等信息進(jìn)行上鏈，并且還可以將房屋出租過程中的相關(guān)信息，比如過往的出租情況等信息進(jìn)行上鏈。這樣可以有效減少租客在租房子時遇到虛假房源情況，降低糾紛和交易成本。這是一個降低信息壁壘、保護(hù)租客的過程。

其次，建立房主和租客交易雙方的信任關(guān)系。冒充房主騙取租客錢財?shù)氖录诂F(xiàn)實中屢見不鮮，而區(qū)塊鏈技術(shù)可以避免這一情形發(fā)生。區(qū)塊鏈可通過身份認(rèn)證信息系統(tǒng)校驗各方的真實身份，并且一經(jīng)認(rèn)證，信息不可篡改。若發(fā)現(xiàn)身份造假事件，信息將同步到全網(wǎng)，未來將不會有人會跟此人進(jìn)行任何交易。區(qū)塊鏈技術(shù)記錄信息的不可更改性，使得造假會面臨巨大的風(fēng)險和成本。

然后，區(qū)塊鏈可以去除中介的壟斷地位。對于房主而言，中介為了提高自己的利益，會在房主不知情的情況下把房子進(jìn)行改造，變成更多房間。對于租客而言，中介有著很強(qiáng)的話語權(quán)，從而會抬高租金，讓租客背負(fù)更大的租房壓力。區(qū)塊鏈構(gòu)建的一個分布式的平臺，因此無需房產(chǎn)中介這樣的第三方機(jī)構(gòu)的存在，房主和租客可以直接進(jìn)行交易。每個用戶都是鏈上的節(jié)點，租客可以查看房屋的所有信息，包括基本情況、內(nèi)部照片、出租價格、出租記錄以及別的租客對該房屋的點評記錄，并且可以查看房主的基本信息，主要是看其在過去是否存在相關(guān)的違規(guī)行為，比如惡意漲租、克扣押金等，從而選到合適的房源。房主在收到租客的邀請信息后，房主可以直接在鏈上查看租客的信息，比如是否有拖欠房租，是否破壞房子等行為，從而確定是否接受把房屋出租給他。

最后，區(qū)塊鏈的智能合約技術(shù)可以提高交易效率。傳統(tǒng)的房屋租賃流程繁瑣，包括中介帶著看房，滿意后，房主和租戶簽訂合同，并且互相出示相關(guān)的證件及說明。這種種行為大多數(shù)是為了降低雙方的風(fēng)險。區(qū)塊鏈時代，雙方基于鏈上的信任，直接可在鏈上進(jìn)行交易，相關(guān)的合同協(xié)議均可以通過智能合約進(jìn)行完成，從最開始的合同簽約以及租金的繳納，后期的續(xù)約等都可以基于智能合約自動完成，雙方無需進(jìn)行反復(fù)溝通。

實際上，區(qū)塊鏈 + 租房的事情早已被各界關(guān)注，并且已經(jīng)了很多已經(jīng)落地的項目。今年年初的時候，雄安新區(qū)就上線了國內(nèi)首個區(qū)塊鏈租房應(yīng)用平臺，在平臺上，有房源信息，房東房客的身份信息以及房屋租賃合同的相關(guān)信息，信息經(jīng)過多方驗收后上傳上鏈，并且不可篡改，希望可以解決租房市場的信任問題，打造一個 " 真人、真房、真住 " 的房屋租賃市場。

破局二——資產(chǎn)通證化

近年來，區(qū)塊鏈技術(shù)的出現(xiàn)和發(fā)展給資產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來了全新的解決思路。區(qū)塊鏈技術(shù)可以使整個資產(chǎn)流通過程被記錄在一個永遠(yuǎn)無法被篡改的可信任的區(qū)塊鏈賬本中。通過非對稱加密等技術(shù)手段能降低個人信息泄露的風(fēng)險。" 區(qū)塊鏈 + 資產(chǎn) "（即資產(chǎn)上鏈）的經(jīng)營模式打破傳統(tǒng)的基于信任關(guān)系交易的困境，去除第三方機(jī)構(gòu)的介入，加速資產(chǎn)確權(quán)和流通效率。從本質(zhì)上來講，資產(chǎn)上鏈的內(nèi)容是指對應(yīng)的資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益，包括所有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)。在討論資產(chǎn)上鏈時，如果上鏈的內(nèi)容是資產(chǎn)的所有權(quán)，區(qū)塊鏈上記錄的是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；如果上鏈的內(nèi)容是資產(chǎn)的使用權(quán) ?，區(qū)塊鏈上記錄的是資產(chǎn)的租賃信息；如果上鏈的內(nèi)容是收益權(quán)，區(qū)塊鏈上記錄的是資產(chǎn)的預(yù)期收益的歸屬權(quán)。

哈希研究院的《資產(chǎn)上鏈指標(biāo)體系設(shè)計》指出，判斷一個資產(chǎn)是否適合上鏈、是否需要上鏈，關(guān)鍵在于區(qū)塊鏈技術(shù)能否解決當(dāng)前資產(chǎn)經(jīng)營管理中的 " 痛點 "，同時也兼顧區(qū)塊鏈能否加速資產(chǎn)的價值實現(xiàn)和流通，快速實現(xiàn)上鏈的難度，即資產(chǎn)價值、資產(chǎn)流通、可操作性、去信任的需求。

文中表明土地的使用權(quán)和收益權(quán)，房屋及建筑物的使用權(quán)和收益權(quán)是最適合優(yōu)先上鏈的資產(chǎn)；二手交易、租賃市場是資產(chǎn)上鏈的可能增長點。原因包括兩個方面：一是這兩類資產(chǎn)的使用權(quán)對去信任的需求；其次，這兩個市場的增長潛力巨大。

當(dāng)資產(chǎn)上傳至區(qū)塊鏈后，其通證化是自然而然的事情。那么資產(chǎn)的通證化如何破解租房市場的難題呢？

首先需要考慮人們?yōu)槭裁匆夥俊４蟛糠秩耸且驗闆]有房、買不起房，所以不得不租房。在一線城市，對于絕大多數(shù)剛剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，買房是不現(xiàn)實的。房產(chǎn)的投資價值在過去的十幾年內(nèi)一直處于高投資回報的資產(chǎn)，所有的有錢人基本都會把部分資產(chǎn)配置在房產(chǎn)方向。然而，在現(xiàn)有體系下，個人投資房產(chǎn)的門檻較高，一方面是沒有足夠的資金來投資；其次，房地產(chǎn)的單價較高，并且無法去拆分。

區(qū)塊鏈的出現(xiàn)，使得投資房產(chǎn)的門檻變得更低，更多的人可以進(jìn)來投資。首先，將房產(chǎn)的未來的收益權(quán)進(jìn)行上鏈，分成若干份通證，大家可以在鏈上進(jìn)行購買和交易通證，每一份通證對應(yīng)的是其未來收益分紅的占比份額。這樣的話，一方面為普通的北漂一族多了一些可行的投資渠道，增加一筆收入。另一方面也可以作為一種 " 對沖基金 " 的形式存在，租戶可以去投資租的房子或者租賃市場相關(guān)的房子的收益權(quán)，這樣租金上漲，租戶通證所對應(yīng)的收益也會增加，從而可以對沖房租上漲帶來的生活成本，以此來減輕生活負(fù)擔(dān)。

根據(jù)安居客的網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)，我們以五道口華清嘉園一套面積為 45 平米的一室一廳為例，2018 年 8 月，二手房均價為 12 萬左右，整租為 7500 元 / 月。我們以兩年為計算標(biāo)準(zhǔn)，2016 年 8 月房價 10 萬，租金為 5500 元 / 月，在當(dāng)時購買了該房子的收益權(quán)的 10%。 成本： 1.? 購買收益權(quán)：10*45*10%=45 萬 2.? 房租：5500*12+6500*12+7500*8=20.4 萬 3.? 由于房租上漲造成的租金成本：1000*12+2000*12=3.6 萬 收入： 1.? 房價上漲收入：（12-10）*45*10%=9 萬 2.? 房租收入：20.4*10%=2.04 萬 利潤： 1.? 如果只考慮房租的影響，通過該投資，成功減少 2.04 萬的支出，占房租支出的 56.67% 2.? 如果考慮房價的影響，通過該投資，成功增加 7.44 萬的收入， 由此可以看出，如果投資了該房產(chǎn) 10%，畢業(yè)兩年后，不斷沒有受到房租上漲帶來的困擾，反而給自己帶來了 7.44 萬的收入。

可見，利用區(qū)塊鏈技術(shù)將租房各參與方的部分信息進(jìn)行上鏈?zhǔn)强尚械模唧w如何去對租客以及房主的行為進(jìn)行評價打分等問題，由于租房市場自身屬性等原因，仍需期待更優(yōu)的解決方案。無論如何，隨著區(qū)塊鏈技術(shù)的不斷發(fā)展，未來會給整個租房行業(yè)帶來更高的效率以及更低的成本，讓房主以及租戶都有利可圖。目前房屋進(jìn)行資產(chǎn)上鏈以及通證化的進(jìn)程，還需政府有關(guān)部門的支持和認(rèn)可。國內(nèi)房產(chǎn)的 ABS 融資、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等還處于探索階段，但是國外的 REITs 已經(jīng)相對比較成熟，整個市場的監(jiān)管以及操作都已比較規(guī)范。未來國內(nèi)房產(chǎn)的證券化也會大面積推廣，屆時利用區(qū)塊鏈技術(shù)進(jìn)行相關(guān)的操作，相信會使房地產(chǎn)、房屋租賃市場更規(guī)范、更健康、更合理，最終解決 " 租房難 "、" 租房貴 " 的問題。

來源：CocoaChina