一線城市的房價上漲有個“鍋”

從去年開始，深圳的房價進入癲狂模式，上漲曲線十分陡峭，在北上廣深中一馬當(dāng)先。

盡管比不上深圳，北京與上海的房價漲幅也領(lǐng)跑全國。

僅去年一年，深圳新建商品住宅價格就上漲了52.70%，上海次之，上漲了21.40%。

已經(jīng)被唱衰好久的房地產(chǎn)竟然又生機勃勃了，雖然這點火苗還僅存于一二線城市，但也不能阻止房市成為2016開年熱議話題。剛存好首付的勞動群眾，一抬頭發(fā)現(xiàn)又買不起房了。

一二線城市房價快速上漲，吸引大量投資客返場，有數(shù)據(jù)稱，深圳樓市中的投資者已超過3成。非理性投資因素以及杠桿不斷放大，到底是誰哄抬房價造成這種局面的問題，引起大量討論。

伴隨走高房價快速擴張的鏈家，撞在了槍口上。2月，上海鏈家被上海消保委曝出兩起“出售問題房源”事件。指責(zé)焦點從中介黨哄抬房價到該行業(yè)各種金融產(chǎn)品違規(guī)。推高房價這口鍋，中介們先背為敬。

火上兩會的“首付貸”義無反顧背了鍋

誰為這一輪房價上漲背鍋？“首付貸”作為被監(jiān)管層首先關(guān)注并處理的中介配資方式引起廣泛關(guān)注，甚至直接被輿論定義為罪魁禍?zhǔn)住?/p>

3月7日，彭博社報道稱，央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門，“計劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為”。9日，有消息稱北京市金融工作局正在指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會摸底涉嫌高杠桿房貸情況。

兩會期間，央行前副行長吳曉靈以及重慶市市長黃奇帆在對媒體談房地產(chǎn)市場的風(fēng)險時，都提到了首付貸。

在3月12日的“兩會”新聞發(fā)布會上，央行副行長潘功勝針對“首付貸”公開表態(tài)稱：

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。

央行關(guān)于“違法”表態(tài)后首個工作日，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究機構(gòu)盈燦咨詢最新統(tǒng)計資料顯示，17家平臺停止了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)。

“首付貸”，宣告卒。

“首付貸”的三種姿勢

還不熟悉“首付貸”的同志，可以先稍微了解一下。

DT君想買一套100萬的房，存了好幾年也只有10萬元，這時一家中介告訴我，可以提供10至20萬元、利率為7%至9%的貸款（即首付貸），DT君存折上一下子有了近30萬元，湊夠首付高高興興去買房。

也就是說，僅有10萬元的DT君在首付貸的幫助下買到了100萬的房。

首付貸的錢從哪里來？主要有以下三種模式。

模式一是中介自營。即地產(chǎn)中介旗下的平臺直接提供“首付貸”服務(wù)，放貸范圍基本是自己的樓盤或合作地產(chǎn)商，風(fēng)險控制主要基于其平臺的數(shù)據(jù)以及對借款人情況的把控，錢來自其后端相應(yīng)理財產(chǎn)品。

模式二是地產(chǎn)商或中介與第三方平臺合作，在為客戶提供服務(wù)時向其推薦首付貸產(chǎn)品，其資金來源與風(fēng)險控制都是第三方平臺。

模式三是由平臺直接提供貸款，用戶有更多選擇，資金來源與風(fēng)控都由第三方平臺提供，但是由于失去了地產(chǎn)商或中介的信息，對風(fēng)控的要求更高。

也有媒體報道，有許多房屋中介通過交付10%或一定比例的保證金與銀行合作，將銀行理財資金對接到類似項目上，為買房者的首付提供配資。尚未有被查明的實例驗證這一說法。

不過，已經(jīng)被核實確有“首付貸”業(yè)務(wù)的主要是P2P平臺，所以“首付貸”被批的同時P2P也被傷的不輕。

P2P說，我們還小，首付貸這個鍋我們不背

來自互聯(lián)網(wǎng)金融方面數(shù)據(jù)正在極力為“首付貸”也是為自己平反。

3月9日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，金融協(xié)會摸底排查了30家左右企業(yè)，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億。

簡單計算，即使這30億都對應(yīng)10倍杠桿，相關(guān)的房產(chǎn)交易金額最多為300億，而去年深圳房產(chǎn)交易總額約7500億，這樣比較之后，規(guī)模與影響并不大。

據(jù)一家P2P網(wǎng)貸資訊平臺“網(wǎng)貸之家”不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前有近50家P2P平臺出現(xiàn)過首付貸標(biāo)。2015年7月前規(guī)模相對較小，之后的金額預(yù)計不足50億元。

DT君查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年下半年全國購房貸款余額為14000億，已披露的50億首付貸規(guī)模確實微不足道。

這家P2P資訊平臺及其研究機構(gòu)得出的結(jié)論是：P2P網(wǎng)貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的。

批的是首付貸，但代表們更在意的是杠桿風(fēng)險

“首付貸”被詬病的地方在于兩點，一是放大了購房的杠桿；二是這個杠桿是在場外尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺加的，風(fēng)險不在央行所控制的范圍內(nèi)。

“首付貸”的朋友還有好幾個，二次抵押、贖樓貸、短期墊資、消費貸等規(guī)模應(yīng)該都不小。被單獨拎出來的只是“首付貸”，但代表以及監(jiān)管層要批的是房地產(chǎn)市場的杠桿。

央行前副行長吳曉靈接受采訪說房地產(chǎn)市場通過場外配資、P2P等資金渠道繼續(xù)加杠桿，可能會引起房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，以首付貸舉例進行說明。而重慶市長黃奇帆也同樣是以首付貸為例，表明如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。

當(dāng)然，也有某些不服氣的從業(yè)者很有意見，為什么國有銀行自己降低首付比例加的杠桿就是好的，場外加的杠桿就不行？

在3月12日的答記者問中，央行行長周小川說法是：一要考察P2P首付貸等是否有資質(zhì)做貸款是，二要考察平臺的資金來源。而銀行的評估等能力更能進行風(fēng)險控制。

央行副行長潘功勝則表明中國商業(yè)銀行的住房信貸杠桿其實并不高：目前中國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占整個款的比例大概是14%，不良貸款比例 0.38%，低于整個銀行業(yè)1.7%左右的不良貸款比例。從首付比看，即便按照調(diào)整以后的20%最低首付比，和國際上橫向比較來說，我國也是比較審慎的標(biāo)準(zhǔn)。從實際數(shù)字看，1月份首套房的首付比普遍在35％以上，二套房實際首付比在40％以上。

加杠桿之后呢，去庫存還是壓力山大

在代表以及媒體的“科普”下，人們將一二線城市房價的上漲歸咎于升上去的杠桿。央行允許“首套房商貸首付最低降至2成”，即是官方自己加上去的杠桿。

追根溯源，更寬松的貨幣政策，奔著“去庫存”這一宏觀目標(biāo)。

在3月12日的答記者問中，央行行長周小川指出，盡管房價現(xiàn)在是一個價格出現(xiàn)很大分化的階段，但是從總量政策和宏觀審慎政策來講，從全國總的平均來看，房地產(chǎn)仍舊面臨著比較大的去庫存壓力。去年建成未銷售的房屋面積是7億多平方米，比2014年增長了15%多一些，因此房地產(chǎn)有關(guān)金融方面的政策還是要考慮金融總量上的狀況。

那么，在央行的貨幣政策下，去庫存的效果如何？

很明顯，一線與二線的存銷比出現(xiàn)了一些下滑。

但是三線城市依舊不為所動。來自易觀研究院對50個城市的檢測數(shù)據(jù)顯示，一線城市在去庫存效果方面遠遠好于其他城市，對于一線城市來說，后續(xù)補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。二線城市庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。但三線城市1月新增供應(yīng)量略大于新增成交量，庫存反而出現(xiàn)小幅上升。

也就是說，去庫存的現(xiàn)狀是，本來不需要去庫存的一線城市被“去”的需要補充庫存，而三線城市仍然任重道遠。

一二三四線城市排排座，究竟誰才需要去庫存

看到這里你要問，去庫存跟房價上漲這個鍋有什么關(guān)系？東西要賣得好不都是降價大甩賣嗎？可是房地產(chǎn)本來就有資產(chǎn)屬性，不管是投資性質(zhì)購房，還是剛需的自住購房，都受價格預(yù)期的影響。如果潛在購房人認為房價要下跌了，就算是剛需的同志，也會稍微再緩緩。所以，想要去房產(chǎn)的庫存，就很難在房價下跌中完成。

所謂中介推高房價等，都是在這個大環(huán)境下出現(xiàn)的，而且這些針對庫存去化的政策大紅包還會接著出。住建部部長陳政高3月5日時對媒體表示，“去庫存”是2016年的重點任務(wù)之一。

那么問題來了，一線城市本來就不需要去庫存，針對三、四線城市頑固房地產(chǎn)庫存的政策大紅包讓一線房價蹭蹭漲，怎么辦？周小川行長的辦法是，“在價格出現(xiàn)分化的情況下要更好地發(fā)揮城市一級對于每一個城市房地產(chǎn)形勢的判斷”，“商業(yè)銀行要做出自己的判斷”，“使政策適應(yīng)不同地方的變化”。

海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷的看法是，劣質(zhì)庫存就該廢掉而不是賣掉，DT君在此摘錄一二供參考：中國過去10年多年來，去庫存和降杠桿這兩大目標(biāo)幾乎沒有同時實現(xiàn)過，同時出現(xiàn)的，卻是產(chǎn)能過剩、庫存增加與債務(wù)（杠桿）率的大幅上升。鬼城一般不會出現(xiàn)在一二線城市，大部分鬼城是四線甚至更小的城市，這些城市又大部分分布在中西部地區(qū)和東北。因此，建設(shè)鬼城本身就是地方政府犯下的錯誤，讓鬼城去房產(chǎn)庫存又是一個錯誤，讓居民加杠桿在鬼城買房，則是錯上加錯。