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近年樓市調控持續高壓，監管對銀行信貸資金流向審查從嚴，涉房貸款全面整頓清理。繼互金平臺房抵貸全面停擺之后，近期甚至有銀行暫停房抵貸業務。但市場上仍然有一種“有房就貸”產品，這類產品俗稱“業主貸”。

一、業主貸簡介

市場上面對有房產人群的貸款產品，分為房產抵押貸款和無抵押貸款。

“業主貸”是業內俗稱，又稱為“物業貸”，是機構針對有房產或房貸人群而推出的一款無需抵押和擔保的純信用類貸款產品。

貸款產品由于是機構自行定義及命名，不少機構的“業主貸”、“物業貸”中又細分為抵押和無抵押兩種，只看名稱不看產品內容極易混淆。招商銀行曾經推出的“有房就貸”產品，與現在市場上無抵押的業主貸產品宣傳口號看起來很像，其實是一款按揭住房二次抵押貸款產品。

業主貸名義上“有房就貸”，但這類產品不需要房產抵押，資金流向也往往明確規定不得用于房產交易。麻袋理財研究院認為，業主貸與大額度的房產抵押貸款產品有根本區別，實際上屬于中等額度的無抵押信用借款。

1、業主貸和房抵貸四大區別：

1）無抵押。

2）期限短。業主貸期限一般為1-3年，而房抵貸最高可達30年。

3）利率高。業主貸屬無抵押信貸，定價較高。如中信銀行“業主貸”月費率達1.45%，而中信銀行房抵貸月費率僅為0.75%。

4）額度低。業主貸額度遠低于房抵貸，最高額度一般在二三十萬元，屬于中等額度信貸。

2、與月供貸的區別

針對有房貸的客戶群體，曾經還有一類無抵押信用貸款產品較為流行，即“月供貸”。月供貸是依據借款人現有月供進行的一款無抵押貸款，該產品主要針對已在銀行辦理按揭或抵押貸款的房主或車主。

麻袋理財研究院認為，月供貸區別于業主貸的特征是額度與月供金額高度掛鉤，最高達到房貸月供的45倍，明顯高于業主貸。

月供貸因為這一特點，很早就被認為是可以幫助房產交易加杠桿的“涉房”產品類型之一。由于監管壓力，提供這類產品的機構越來越少，未來可能逐漸被其他無抵押信貸產品取代或者改頭換面。例如平安銀行官網沒有月供貸產品，但借款人提供房貸材料進件的話，實際可通過無抵押信貸的“新一貸”產品來做，最高額度50萬。

二、在機構產品結構中的定位

當個人信貸市場逐步覆蓋長尾市場時，面對海量個人客戶，很多個人信貸機構通過提供標準化產品來提高運營效率。但隨著市場的不斷成熟以及數據技術的持續發展，互聯網端“千人千面”的特征逐漸體現，因為不同客戶群體的關鍵需求是差異化的，管理理念也逐漸從“以產品為中心”向“以客戶為中心”轉變，根據不同客群的客戶需求不斷豐富產品體系，在貸款產品上為客戶提供多種額度、多種期限、多種還款方式的選擇。

目前市場上主要機構開始按不同的客群來設計產品，以不同的產品來覆蓋多種客群。其中針對有房產的客群，提供了房產抵押借款和無抵押信貸兩種方式選擇，即房抵貸和業主貸。

有房產的客群有幾大特點：1、穩定 2、有信用記錄 3、有授信參考 4、有資產證明

這類客戶群體在客群普遍定位較低的P2P、小貸公司等機構中是客群結構金字塔的頂層。

麻袋理財研究院發現，這并沒有影響各種機構的定價策略。例如中信銀行的業主貸產品明顯定價高于房抵貸，與小貸、P2P沒有明顯的價格優勢。從產品定價可看出，業主貸作為無抵押信貸產品，在機構的產品體系中仍然是高定價、高利潤產品。但在無抵押產品體系中，業主貸是面向優質客群的高端產品。

小貸公司、P2P推出業主貸的主要目的是覆蓋有房、房貸人群，但并沒有為了擴大對高端用戶覆蓋而降低業主貸產品定價，銀行也沒有特意推廣業主貸產品。

三、業主貸的市場格局

麻袋理財研究院通過市場調研發現，業主貸產品主要由小貸公司、P2P提供，商業銀行、消費金融公司開展此類業務的較少，可能與監管高壓有關。但不少銀行通過豐富其他無抵押信貸產品的進件條件，實際上也在做業主貸業務，如平安銀行。

銀行“涉房”業務最積極的是中信銀行，擁有最全面的房屋抵押、無抵押產品線，其中較激進的房抵貸產品已經開始收縮，如降低貸款期限、限制地區等。業主貸產品定價較高，實際費率與非銀機構相比并無優勢。

業主貸產品面臨銀行針對房貸客群的消費貸產品的強烈競爭。這類產品定價更低，額度與業主貸相當，資金流向銀行并不嚴格監控。并且銀行普遍積極地針對已辦理房貸業務的客戶定向推廣，對用戶有較高的吸引力。正是因為這類產品政策風險不高，但對“涉房”產品有很強的替代性，所以很多銀行并不開展業主貸業務。

小貸公司中平安普惠擁有小貸公司中最全面的產品線，覆蓋各類人群。平安普惠副總裁兼首席產品官倪榮慶曾透露，無抵押貸款、互聯網貸款和有抵押貸款的比例大概為4：3：3。也就是說，平安普惠以無抵押中額貸款產品為主，占比高達40%。平安普惠無抵押貸款根據不同的申請條件又分為薪金貸、業主貸、壽險貸、車主貸等細分產品，其中業主貸進件條件最高，覆蓋的有房客群最為高端。進一步細分為“優房貸”、“業主貸”，分別覆蓋有按揭房、有房無按揭的客群。2017年底，平安普惠突然宣布暫停的房抵類貸款宅e貸，至今仍在處在全面暫停狀態。這樣包括業主貸在內的中等額度無抵押貸款業務占比和重要性進一步提升。

消費金融公司招聯金融產品特色在于隨借隨還按日計息。是此次調研中發現的唯一推廣業主貸的機構，額度、利率較旗下其他產品有優勢。說明招聯金融想通過產品來覆蓋有房貸的更高端客群，有客群上移的意圖。

P2P等非持牌機構開展業主貸業務的較多，但主要是原來房抵貸為主要產品的機構。在房抵貸產品受限后，轉型的主要方向就是針對有房、房貸客戶群體的無抵押信用借款業務，以便發揮原有的客群優勢。例如捷越聯合、房速貸。

四、非持牌機構開展業主貸業務的意義

機構決定是否開展新業務的原則是“對內彌補供給空白，對外滿足市場需求”。麻袋理財研究院認為，業主貸作為面向有房群體無抵押中等額度信貸產品，非持牌機構的意義主要是兩點：

1、房抵類網貸機構的轉型方向

在網貸單筆限額和樓市調控雙重限制之下，網貸機構已經無法開展房抵類業務，原來以這類業務為主的平臺必須轉型。鑒于原有的客群優勢，推出業主貸業務是很好的轉型方向，能夠快速填補供給空白。

2、客群上移，覆蓋優質客群

調研發現，除了轉型的房抵貸平臺以外，非持牌機構以往較少有針對有房、房貸客群的產品。主要原因是這類優質客戶是銀行的客群，非持牌機構在資金成本、品牌方面都難以競爭，同時產品的定價不高，盈利能力不如現金貸產品。隨著行業逐漸走向正規化發展，一些有資金成本優勢的持牌機構嘗試通過產品來覆蓋優質客群，從銀行不重視的市場分得蛋糕。這對有資金成本優勢、風控優質卻始終沒有覆蓋有房產優質客群的非持牌機構來說，有一定啟發。

五、業主貸“涉房”風險防范

近年來，監管持續保持高壓，防止違規資金流入房地產，各種“涉房”貸款產品及可能涉嫌房產的產品都有監管風險。

其中網貸平臺面臨網貸監管大額標限制、樓市調控加碼的雙重限制，房產抵押類產品已經逐漸消失。2017年9月司法部印發的《關于公證執業“五不準”的通知》，沒有金融牌照的房貸機構難以辦理合同公證，非持牌機構被踢出房抵貸市場。

監管高壓蔓延至持牌機構。2017年底，平安普惠暫停房抵貸產品，2018年初，中信銀行暫停北京地區房抵貸產品。

無抵押信貸產品也不能幸免，曾經流行的月供貸，因為與房貸高度相關而逐漸消失或者改頭換面。

業主貸產品雖然與房產關聯度不高，但因為不限制資金流向，仍然存在監管風險。目前主要機構在產品設計上的主要防范手段如下：

1、降低期限

業主貸產品期限多為3年以內，不適合房產投資。

2、降低額度

額度多在20萬以下，不適合房產投資。

3、提高定價

銀行的業主貸產品定價高，提高炒房資金成本。

4、改頭換面

例如平安銀行 “新一貸”產品，看似普通的無抵押信貸產品，通過豐富進件條件，借款人提供房貸材料，實際上能變身為業主貸、月供貸。

5、限制流向

目前銀行的業主貸產品多數歸類為消費貸，規定資金不可用于房產，但與消費貸不同，并不會實質上監控資金流向，例如提供消費發票。

6、限制產品地域

各主要機構的業主貸產品普遍不是全國范圍內推廣，有產品地域限制，這也有風控方面的考慮。

六、總結和建議

1、對來非持牌機構來說，開展業主貸能覆蓋優質客群，達到客群上移的效果。

2、產品設計建議參考平安普惠，對有房、房貸客群進一步細分。

3、建議開展此類業務采取措施回避“涉房”風險，可參考的方式有平安銀行的“新一貸”。

【來源：麻袋理財研究院】