來源：財經十一人

行業下行、擴張過快、競爭加劇，是貝殼裁員的主要原因

文 | 張光裕 陳嘉瑤 桂瀾珊

編輯 | 王博

此時裁員對貝殼來說，是無奈但明智之舉。

10 月 11 日至今，貝殼找房（NYSE：BEKE，下稱 " 貝殼 "）裁員相關消息持續發酵。貝殼官方稱，" 因為行業環境發生較大變化，對上海地區金融等部分業務進行調整。"

不過據《財經》記者了解，除上海外，裁員在杭州、成都、廈門等地均正發生。牽涉的業務部門也不僅限于金融，而是廣義的各后臺支持部門。

綜合財報信息和采訪所得，過去一年里，貝殼不但擴張了門店和經紀人數量，也新招募了不少保障交易服務質量和負責品質管理職能的員工。

作為房產交易服務平臺，貝殼由鏈家網升級而來。2020 年 8 月 14 日，貝殼在美國紐交所上市，此后股價一路上漲，今年 2 月 22 日，公司股價達到歷史最高點 77 美元 /ADS，為發行價 20 美元 /ADS 的 3.85 倍。最高市值達到 1063.5 億美元。

乘著上市東風，一年來，貝殼進行業務、人員擴張本合情合理。但今年以來，內外環境的變化，讓貝殼不得不放慢腳步，開源節流，謹慎前行。

受宏觀調控和金融環境影響，今年地產交易走入下行期。自二季度起，重點一二線城市陸續出現成交量同比下跌。這直接影響貝殼的營收增長。

上半年，關聯中介品牌的營收超過鏈家，但利潤貢獻卻不及后者，這是貝殼繼續平臺化的代價，可這種代價，現在來看，會和下行市場疊加，降低企業抵抗周期性風險的能力。

此外，今年字節、阿里、安居客等公司都開始嘗試做房產交易平臺，甚至模仿貝殼開始線上、線下布控。

內外交困之際，貝殼在資本市場遇到了冷待。其股價自今年 8 月以來，一直在發行價左右徘徊。

審時度勢方能長治久安，貝殼此時裁員亦然。

01

先裁后臺服務崗

一位接近貝殼上海公司的人士透露，當地被裁人員共 200 多人，其中貝殼上海研發團隊、貝殼金服員工分別裁了 100 多人。

貝殼金服前身是 2006 年誕生的鏈家金融，2017 年開始獨立運營，目前已經進入 103 個城市和地區，主要圍繞居住場景提供金融服務。

近年來，北京、上海、深圳等地都對中介服務機構的金融產品進行了多次監管審查，嚴禁房產中介公司違規提供首付貸、尾款墊資等行為。貝殼此時先從金融部門開刀，也是在向監管要求靠攏。

《財經》記者獲悉，截至 10 月 12 日，貝殼后臺數據顯示貝殼金服員工總數為 595 人，本次被裁的上海金服人員約占總人數的六分之一。

目前，貝殼后臺支持部的員工已無法通過公司企業微信查看各業務線員工總數，有員工推測查詢功能可能被技術人員緊急關閉了。

綜合來看，貝殼此次裁員的對象主要屬于后臺職能部門。

貝殼的區域公司一般包括十四個主要部門，分別是產品運營、品質管理、交易服務、客戶賦能、財務、人力行政、業務策略、法務、客服、市場公關、經紀人增長、政府關系、市場研究、新居住服務。

其中，交易服務中心、新居住服務中心和品質管理中心屬于前臺業務部門，剩余中心屬于后臺職能部門。

對于裁員后的補貼安置，貝殼表示將嚴格遵守國家勞動法等相關法律法規進行妥善安排，同時為牽涉員工優先提供內部轉崗機會。

據悉，貝殼上海給辭退員工的補償為 N+3 個月的工資，N 為員工工作年限。被裁員工接到通知的時間是 10 月 11 日，公司要求他們在 10 月 18 日前辦完離職手續，10 月 30 日，這些員工所在辦公樓將關停。

一位業內資深獵頭告訴《財經》記者，一般互聯網公司的辭退補償是 N+1，貝殼此次的 N+3 算高水平補償。

《中華人民共和國勞動合同法》第四十七條規定，經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。

不過轉崗安排似乎不受歡迎。上述接近貝殼上海公司的人士透露，目前為止選擇轉崗的人數不多，因為部分崗位要去北京，轉換城市的成本讓很多人望而卻步。

02

不只是上海

《財經》記者獲悉，在其它部分地區，貝殼裁員發生得更早。相比上海，這些地區的員工被裁過程就沒那么正規了。

兩位貝殼杭州交易服務中心的網簽專員告訴《財經》記者，今年 7 月，他們所在的部門開始變相裁員，即公司不主動辭退員工，但領導每天找員工談話，強迫他們制定高目標。

如員工無法完成目標，就得在周末加班述職。績效上不去，薪資也降低，員工待不下去就會自己離開。

據悉，貝殼杭州新居住服務中心過去對該部門向經紀人提供的培訓沒有強制要求，但在近期卻提出新的指標，要求該部門員工每月至少完成四場培訓，每場需達到 30 分鐘，并且要求最少 10 位經紀人簽到。

此外，貝殼杭州新居住服務中心每周進行一次考試，此前，對分數高低并無要求。但在九月下旬時，公司要求考試成績低于 70 分的員工進行線上述職。

十月中旬，公司又再次更改標準，要求考試成績低于 75 分的員工進行線上述職，低于 80 分的員工每天提交 3 組學習打卡記錄并向領導匯報。

為更詳細體現公司在約談員工前后的工作量變化情況，上述一名員工向《財經》記者提供了一份 8 月、9 月的單日工作量對比圖。

圖中顯示，雖然定金簽約單量、金融報備單量、裝修推薦單量等基本工作內容沒有變化，但相比 8 月，該部門在 9 月新增了已拜訪門店量、交易跟崗天數、小貝殼培訓場次以及 NPS（客戶推薦值，即客戶對經紀人的打分評級）提醒經紀人等四項額外指標。

該員工還透露，近期，公司取消了杭州十多個簽約中心的保潔服務，所以現在他們的工作內容除原本的交易簽約外，還增加了打掃衛生一項。

新招員工想得到留用也變得非常艱難。這位交易簽約崗員工告訴《財經》記者，公司自 9 月起，就開始采取勸退措施。部門領導在約談試用期員工時，會表示 " 轉正難度極大 "，勸其另謀高就。

據悉，今年 5 月份至今，該員工所在的部門累計招聘新員工 8 位左右，均為研究生學歷。其中，還包括幾位應屆生畢業生。" 他們在公司還沒過試用期就被變相勸退，不僅丟了工作，還失去了應屆生的身份。" 他說。

這意味著，這些剛工作五個月的學生已經沒有了參加校招的資格，只能走社招和經驗豐富的職場人同臺競爭。

上述該員工反映，他所在部門原有約 90 名員工，9 月以來，20 人已經離職。

這與公司去年的迅猛擴張形成反差。去年 8 月，貝殼杭州公司還在快速擴張前臺業務。

此前，其前臺部門約為 200 人，經過一年擴張后，人數增加了一倍，約為 400 人，加上原來的后臺人數，貝殼杭州員工巔峰時期的總人數約為 700 人。但自 2021 年 7 月，大規模裁員以來，貝殼杭州公司員工總數剩下大約 600 人。

除杭州外，成都、廈門等地均有貝殼員工向《財經》記者反映，所在區域公司正在裁員或變相裁員。

剛過完十一假期，一位貝殼成都后臺支持部門的員工也被部門領導約談了。對方告訴他，由于市場不景氣，一線經紀人數量減少，后端支持人員也要進行相應優化。

擺在他面前的有兩個選擇，一個是轉崗鏈家門店做經紀人，工資照目前標準發放，如果做經紀人拿到的工資比目前高，取高者發放。另一個是自己提出離職，一周內交接完畢，公司照常發放 10 月份工資作為補償。他不想做中介，只能選擇離職。

一位貝殼廈門金融支持組的工作人員也透露，公司近期開始實施末位淘汰制度，被淘汰就面臨解聘。她所在崗位的的績效評分，由接受他們支持服務的員工評定。說是 " 末位 "，但淘汰率高達 70%。10 月 12 日，由于績效不達標，她接到了部門主管的通知，要求她在一周內離職。

03

行業遇冷

貝殼裁員的直接原因在于房價、交易量雙降。

今年在核心一二線城市，隨著一系列 " 房住不炒 " 配套政策出臺，樓市熱度落于低位。

資金層面，年初房地產貸款 " 兩集中 " 制度出臺，為各銀行發放的住房貸款設置了比例上限，不得超過該銀行總貸款額的一定比例。隨后，廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續發生放貸額度緊張、放款周期拉長等 " 貸款難 " 情況。

二手房指導價是另一個對樓市影響深遠的政策，即二手房掛牌價要根據當地住建局發布的參考價格來定。自深圳在 2 月率先出臺該政策后，不少一二線城市陸續跟進。

該政策落地區域，二手房掛牌價大多有一定程度的滑落，結果是從供需兩個方向都抑制了二手房市場的熱度。因為掛牌價不及心理預期，一些房東不再打算出售，市場上的房源量變少了。還有一些賣家把差價折算成其它款項，從而使實際價格盡量接近原市場價。但買家在向銀行貸款時，額度要根據官方指導價計算，結果是不少買家實際承擔的首付變多了。

此外，今年北京、上海出臺、落地了一系列教育相關的政策，讓學位與房子關聯性減弱，學區房含金量隨之下滑。北京西城、海淀在小學招生上應用一套房子對應多個學校的大片劃區抽簽入學方式。上海則改變了中考錄取規則，擴大了從普通初中考上優質高中的機會。

二手房指導價與學區房政策的直接作用雖局限于二手房，但二手房與新房是聯動的。即新房客戶里有相當一部分是已有住房，但想改善居住品質的人。他們可能需要把手里的房賣出去，才能湊出新房的款項。二手房冷清了，他們買新房的事也得順延。

一系列組合拳的效果已經清楚體現在成交數據上。

據東方財富數據，深圳、上海自三、四月起，單月二手房成交量便持續錄得同比萎縮，且萎縮幅度越來越大。

在 8 月，上海二手房成交量同比下跌 40.06%，深圳則下跌 81.96%。杭州、南京、寧波則是從五、六月份起開始錄得二手房成交量同比下跌。

可見，二線城市市場反應遲于一線城市，自二季度中期才開始承現。這也與政策發布的順序一致。按此趨勢，三季度經紀行業的日子不會比二季度好過。

貝殼自己的財務預期也體現這一點。在半年報的業績展望環節，他們預計第三季度公司的總營收將在 145 億元至 155 億元之間，同比下降約 24.6% 到 29.4%。

04

平臺化陣痛

市場下行的大背景下，貝殼再堅持快速的平臺化擴張戰略，利潤增長會持續放緩，風險也會加大。而一旦保守前行，放慢腳步，貝殼也將不再需要那么多的后端服務人員。

貝殼 2021 年半年報顯示，在二季度，貝殼找房總交易額（GTV）同比增長 22.2%，凈營收同比增加 20%。但毛利潤同比下降約 20%，毛利率縮水了 10 個百分點，凈利潤更是下降約 60%。

為什么貝殼房子賣得更多，賺錢能力卻降低了？原因在其營收和成本結構中。

以二手房交易為例。二季度，鏈家完成的交易額為 3095 億元。貝殼平臺上其它關聯中介品牌和經紀人的交易額為 3425 億元。大體上各占一半，關聯品牌甚至還略多一些。

但反映在營收上，雙方卻有明顯反差。貝殼這一季度來自二手房交易的營收是 96 億元，其中鏈家的傭金占了 85 億元。來自 " 平臺服務、特許經營和增值服務的收入 "，即其它關聯中介給貝殼交的錢，一共只有 11 億元。

鏈家和關聯中介們賣了幾乎一樣多的房子，但鏈家為貝殼貢獻的營收，約是其它平臺的 8 倍。

據《財經》記者了解，營收有如此懸殊的差距，主要還是因為各家入駐品牌與貝殼的分成比例不同。鏈家可以讓更多傭金給貝殼，但其它入駐的中介品牌則不然，即關聯中介會自己保留大部分傭金。

于是對貝殼來說，銷售規模不斷增長固然可喜，但增量由誰創造同樣重要。

財報顯示，無論新房還是二手房，貝殼的交易額增量幾乎都來自于關聯品牌。

與去年二季度相比，貝殼上關聯品牌的新房交易額增加了 42.8%，二手房交易額增加了 25.6%。而鏈家，無論是新房或二手，交易額不但沒漲，還有小幅下跌。

再看絕對值，今年二季度關聯中介二手房交易額反超鏈家，新房交易額已是鏈家 5 倍。

鏈家業務增長放緩，自然會給貝殼收入、利潤增長帶來壓力。

而與此同時，貝殼的成本卻在上升。

財報數據顯示，貝殼二季度成本增速幾乎是營收的一倍，營收同比漲了 20.0%，成本漲了 38.6%。

過去一年，這家公司并未因為疫情而停止規模擴張的腳步。他們多了 25% 的門店和 20% 的經紀人。這些增長不只來自關聯品牌。

財報顯示，貝殼今年二季度與門店相關的成本同比漲了三成，財報中對此的解釋是，" 這主要是由于鏈家品牌門店數量的增加，以及 2021 年新開設簽約服務中心，導致租賃費上漲 "。同步地，貝殼的內部人員成本也增加了 2 成。

對于現在的貝殼來說，平臺擴張是把雙刃劍。入駐的中介品牌增多，帶來的交易額上升，證明平臺對外賦能的能力得到了同行的認可，但是，這個階段規模效應還沒帶來成本縮減，而服務平臺上經紀人的增值服務也尚未成熟，貝殼不得不以損失利潤為代價擴張。

市場好、股價高時，貝殼采取積極的擴張戰略尚可，但現在，內憂外患之下，保守的打法還是要開源節流了。

05

開源效率低 只能節流

開源是一個相對漫長，無法一蹴而就的過程，貝殼在做相關的嘗試。

2021 年半年報里披露，與一年前相比，鏈家在二手房業務上已經對傭金點位做了 " 溫和上調 "。不過考慮到近期的輿論和政策導向，以及開發商的日子也不好過，無論二手房還是新房市場，鏈家調升傭金會面臨較大阻力。

所以節流就箭在弦上。

上文提到，這一輪裁員主要發生在后臺支持崗位。這也符合商業邏輯。

貝殼主要靠鏈家提供的房源和 ACN 分傭體系吸引中介品牌入駐，自然不能大規模先裁鏈家門店和經紀人。隨著市場遇冷，經紀人和入駐的中介品牌減少，裁減多余的后臺服務人員更合理。

其實，讓貝殼增加緊迫感實施裁員的原因還有來自市場新入局者的壓力。

今年字節、阿里、安居客等公司都開始嘗試做房產交易平臺，甚至模仿貝殼進行線上、線下布控。雖然，現在后入者實力尚不足以對貝殼造成威脅，但流量、資本優勢加身的大廠們不得不防。

貝殼表面在裁員，其實是對過去一年快速擴張的反思。應對日益嚴竣的行業競爭，貝殼需要更細致的考核，優化人力淘汰、晉升機制，提高人效，為未來實現更精細化管理，打硬仗做準備。

截至 10 月 16 日發稿時，過去 5 日，貝殼股價累計上漲了 13.51%。對于裁員，資本市場給出了較為積極的反饋。

即便如此，貝殼的裁員過程也需注意更加合法、合理，打著精細化管理的名目，變相增加員工普遍無法完成的工作量，逼退職場人，是頭部企業的大忌。品牌壞了，待到市場回暖時，一流人才也繞道而行了。