文/北宋尤金

鏈家事件自2月23日爆發至今已經有10天了，經過了大約一個星期的發酵，分散出來千頭萬緒，從事件爆發到發酵，先后引出多方面的質疑，從譴責售賣二手房問題房源，到懷疑鏈家金融放高利貸、自融，再到質疑獨家代理房源，最后引申到鏈家導致房價暴漲。話題可謂越來滲入，在鏈家的腦子上扣得帽子可謂越來越大。如果最后一條成立，那么我第一個不饒他，老子買不起房，你鏈家大魔頭要負全責！

可是事實真的如此嗎？3月2日，鏈家召開溝通會，向外界解釋了對自己的諸多疑問，其實鏈家把事情說得比較清楚了，但是無奈大部分媒體發布的是新聞稿或者是針對幾個關鍵問題的解釋。而這其中，依然伴隨著質疑。于是作為看官，被搞得云里霧里的，到底我買不起房，跟鏈家有沒有關系？我要是從鏈家買二手房，它會不會賣給我問題房源，會不會放我高利貸？下面被討論的沸沸揚揚的問題說一說個人觀點。

1. 鏈家為何不早點澄清，是不是心里有鬼？

這個就有點陰謀論了，其實早在2月26日，鏈家董事長就表態“不做辯解，不負所托”，鏈家認錯態度還是很誠懇的，也是少有的不回避問題的公司。鏈家董事長左暉從最一開始就表示，自己從來沒有發現過任何的一筆消費者的投訴里面鏈家是完全沒有問題的，我自己接觸過的幾乎所有的消費者的不滿，感性的不滿也好，投訴也好，鏈家都有自己的問題，這兩起案例也是一樣。

只是，隨著事情的進展，進化出來諸多觀點，鏈家可能坐不住了，不得不出來澄清一下。

2. 回到事件本身，鏈家賣問題二手房？還能不能相信這些中介了？

首先二手房交易中是有陷阱的。買賣雙方會覺得簽了合同，一手交錢一手交房。但實際操作上，買房的需要先給賣賣方的一筆定金，確認買房。這里面就有風險。

對于賣房的來說，有可能根本不知道這個房子會被查封；也有那種小人，一開始就沒想過要履行合約，或者在簽訂合同之后發現房價暴漲，自己后悔了，然后違約。使用手段將房子查封，隨后提出漲價，不漲價就不解除查封，是違約的一種情況。另外，二手房交易中會面臨各種情況，不同城市會有不同的難處，比如有的城市就不太容易查到房子是否查封。這種現象無法完全杜絕。

所以，不能因為這起事件就說鏈家是代理問題房源。這與二手房交易的特殊性有關。不過這里面操作流程以及員工管理的問題也暴露了出來，對鏈家來說需要做好整改。

3. 事件中鏈家借款給賣房者是不是放高利貸？

與鏈家相關的有兩款金融產品： 第三方支付平臺理房通以及理財平臺首信易支付。借款涉及的是首信易支付，這個平臺是個人對個人的網絡借貸信息平臺，說到底就是P2P。鏈家推出P2P平臺實際就是為了解決短期資金周轉問題，因為二手房交易，借款大多是為了配合交易完成。 

鏈家提供的貸款利率折合年化為13%-24%，未超監管上限，也就沒有高利貸這種說法。 

4. P2P那么亂，鏈家這個安全嗎？

據官方介紹，投資人與借款人均在“首信易支付”開設獨立的資金管理賬戶，每筆交易均按照一一對應的關系進行劃轉，“鏈家理財”平臺不能直接碰觸資金。平臺投資人與借款人賬戶內的全部資金均在 “首信易支付”在銀行開具的備付金賬戶中，備付金銀行依照中國人民銀行【2013】第6號《支付機構客戶備付金存管辦法》對客戶備付金的存放、使用、劃轉實行監督，同時按6號文的規定“首信易支付”與備付金銀行的客戶備付金存管業務活動受中國人民銀行（央行）監督管理，雙重監管杜絕客戶備付金被非法挪用。“首信易支付”全權為“鏈家理財”提供專項電子支付服務。鏈家集團下屬的“理房通”為房款支付提供專項電子支付服務。兩塊業務完全獨立，之間不存在任何資金往來的情況。 

也就是說，鏈家根本就碰不到資金，更沒辦法從中吸收資金，平臺只要能離資金遠一些，平臺的安全系數就高一些。 

5. 交易資金為何要通過鏈家？鏈家是不是想多賺點錢或者挪用客戶的錢？

與交易資金有關的是理房通，二手房交易的過程中有很多變數，私下交易不透明，存在很多風險。而且流程很多，物業流、產權流、資金流、合同流交錯發生，很容易就弄亂了，所以需要專業機構進行資金監管。在國外，房屋的交易必須通過Escrow 第三方支付公司）或者Title Company來進行交接，理房通起到的就是這個作用，包括幫客戶打理，做結賬、清結算、擔保支付等工作。 

事實證明，由專業機構把每筆錢都理順好了很重要，鏈家透露，上線半年多，理財通規避了44單風險單子，涉及到的金額超過了1000萬。 

據介紹，理房通的備付金存管銀行是光大銀行?？蛻舸娣诺嚼矸客ǖ腻X，只屬于客戶，錢存放在商業銀行。在銀行開立專有的備付金管理賬戶，所有的變動都在人民銀行的監管下。這么來看，鏈家也不可能動這筆資金。 

6. 中融信擔保有限公司是鏈家自己設立的全資子公司，鏈家是不是自擔?；蛘咦匀?？兩款理財產品是不是可以進行資金往來？

“鏈家理財”隸屬于鏈家網（北京）科技有限公司，而為鏈家理財投資人做擔保的公司是北京中融信擔保有限公司，理房通和首信易支付兩個公司是完全的獨立法人，互相是沒有任何瓜葛和資金往來的。而且錢都是在銀行里的，鏈家根本碰不到這個錢。 

自融這個事情實在太敏感，但凡有點蛛絲馬跡都會被察覺。在監管政策即將實施的情況下，一旦被發現，得不償失，鏈家這種平臺沒有這個膽子，也沒有這個必要。 

7. 獨家代理房源要是越來越多，鏈家會不會壟斷市場？

如果我想賣房，我什么時候才會找鏈家這種獨家代理？肯定是著急用錢的時候。如果不著急用錢，我一定會多找幾家中介，誰給我賣的價格高我找誰。所以，只是二手房中很小的一部分。 

另外，速銷房、獨家房的模式是，限定期限把房子賣掉，如果賣不掉就要賠錢，也就是說，鏈家要把銷售側重在這種房子上，如果所有二手房都是這種模式，一套房子賠幾千，幾萬套房子就是幾千萬，這個風險太大了，所以，速銷房、獨家房不可能無限擴張。 

鏈家透露的速消房比例是，一般不會超過一個月平均銷售的套數。 

8. 鏈家利用獨家房源，隨意提高售價，影響房價？

中介拉升房價，想想都好笑，他們真沒有這個實力。算一筆賬，北京鏈家目標市場房源總量是大約9萬套，以鏈家透露的報盤率85%計算，市場上現在這個時點在售二手房大約11萬套。再加上同一時點在售的新建商品房十萬套，也就是說北京同一時點大約有20萬套房屋處于銷售狀態，鏈家月平均銷售套數大約有10000套，即速銷房大約10000套，其中獨家房大約80%即8000套左右。占市場總體報盤二手房8%，占總體庫存房源4%。這個比例太小，不可能控制房價。

把問題回到獨家房源上，這種模式其實是花錢拓展市場的方式，用服務籠絡房源。鏈家要承受逾期賠付的壓力，銷售的時候，不可能隨意提升價格多賺傭金。鏈家的銷售首要指標是把房賣出去，其次才是加價賺傭金，所以，這種房子價格不能賣太高。也就談不上拉升房價。 

9. 至少鏈家是有規模優勢的，拉高房價的比例普遍在10%~30%左右？

10%~30%的數字得出來的很蹊蹺，如果從相關性上來看，鏈家在北京和上海的市場份額最高，超過一半，在深圳的份額低于在這兩個城市，但房價的增長速度卻高于這兩個速度，相關性不大，10~30%更像是從部分房屋的單價進行的判斷。 

另外，鏈家也要參與市場競爭，市場份額領先不代表會一直保持，如果價格定得過高，鏈家也會失去市場，總之，不管是整體市場份額還是獨家代理房源的數量，鏈家都沒有能力影響房價，都要遵守市場規律。 

10. 據說鏈家有2000億場外配資，如果拿來方首付貸，足以炒熱房地產？

場外配資與最近房價暴漲聯系到了一起，但2000億的數字應該不會是鏈的場外配資，鏈家1年的GMV是7000億，北京最高峰的時候有可能到30%的金融產品滲透率，就全國鏈家來看，這個比例應該是不到10%，抵押率在20%左右，最終鏈家能夠準備的配資只有140億。 

但這140億的用法可不是全部發放首付貸，而是大多用于二手房交易過程中的短期資金周轉，不是用來做首付貸的配資，所以，僅憑鏈家炒熱房地產難度太大。 

而短期資金周轉的模式是，業主原來的貸款沒還完，需要資金先還上剩余貸款然后再贖房產證做交易，這里面并不能給消費者真正增加資金，甚至有可能是降資、降杠桿。也無法炒熱二手房交易。 

作為一個房地產中介，其實鏈家是靠正規化、專業、服務水平贏得了市場，在這個基礎上，鏈家做出了些創新，創新的根本還是要提高服務水平并獲得更高的市場份額。做到現在這樣，不可能明知金融產品不合規而去做，也不會違背市場規律葬送自己的大好局面。當然，如果把鏈家當成推高房價的罪魁禍首，這個鍋實在太重了，鏈家背不了。