這幾天，2017年房價下跌的新聞密集冒出來很多。不少人很恐慌，擔心房價下跌變成2017年的現實，花了半輩子積蓄買到手中的房子眼看就要貶值，有些購房者決定暫時不購房，等明年價格走低的時候再看做打算。而不少手中已經有一套房的業主且有些焦慮地希望把名下的房子脫手，以防經濟利益受損失。不過，這些在網上傳的沸沸揚揚的宣稱房價將下跌的訊息，其來源是哪里呢？

實際上，所有關于房價下跌的新聞都來源于一份報告：中國社科院城市發展與環境研究所近期發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》。該報告認為，未來一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中將持續上漲，上漲幅度將有所減緩。從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年出現全面下滑趨。

這就是人們所說的“房地產的好日子已經走到頭了”的源頭。但是，這份報告的分析有多少真實性呢？說實話，筆者并不覺得這份報告有多少鞭辟入里的洞見與分析。在中國，房地產市場的活躍程度一直與通貨膨脹增速與新貨幣發行速度呈正相關，這一點從未改變。2015年中國貨幣增發約16.4萬億元，其中的主要流向是依然是房地產市場。

從2010年開始，房地產價格更多體現為一種貨幣現象。諾貝爾經濟學獎者弗里德曼(Friedman)早就說過“通貨膨脹在任何地方都是貨幣現象” (Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)，在中國，把通脹兩字換成房價，也講得通。從不動產到日用品價格的瘋漲我們可以直觀感受到這一點。在貨幣越來越多的同時，信貸的增速更為驚人。據報道， 2014年6月到2016年3月，中國的銀行信貸實際增長規模為41萬億人民幣，M2同期增長為23.7萬億人民幣。剔除外匯資產1.7萬億人民幣的流出影響，兩者之間的差也有15.5萬億人民幣。占到去年中國GDP的23%。

這說明什么呢？數據對比之后，最簡單的結論就是實體經濟增長遠遠滯后于信貸增長，大量資金被用于金融領域加杠桿，資金的實際效應也在2009年之后明顯減弱。這些用于金融桿杠的資金，反過來會影響房地產市場的走勢。

實際經濟中的貨幣供給與通貨膨脹的關系，并不是簡單地為表現為貨幣的多少。例如在中國的房地產市場中，房價急速躥升除了貨幣濫發的原因之外，更在于優質資產缺乏的“資產荒”效應。也就是說，雖然國人整天都在罵中國的房子性價比低，產權不明晰，并且質量堪憂（只有幾十年壽命）等等，但是，當你把房產和低其他資產配置方式，例如一進場就套牢的股票、虛假宣傳的基金、坑你沒商量的互聯網P2P等等比較，你會發現被吐槽的房產依然是所有投資方式中相對最靠譜的一種。所以，對房地產罵歸罵，一旦有機會入場，人們還是爭先恐后，就算連夜排隊也要參加購房搖號。

社科院的《房地產藍皮書》報告還認為，宏觀經濟持續下滑將是大概率事件，這會導致房地產價格預期進一步降低，住房需求增速減緩，對房地產市場形成向下壓力。但實際上，經濟下行并不會讓房地產市場陷入蕭條，恰恰相反，房地產的表面“繁榮”恰恰是以實體經濟的蕭條為前提。自2015年6月以來，中國的信貸增速已升至15%左右，貸款方已經不再是經營實體經濟的企業，貸款主要流向了不動產市場。經濟下行預期的不斷增強，會促使企業將投資轉向房地產市場，以此分擔風險，保值資產。2009年以后的一波房價上漲潮中，就有一部分投資是來自于不再經營實體業務的企業。而前些年房地產市場的實際經驗也表明，企業在風險來臨時把資產轉移到房地產市場依然是一個不錯的選項。

問題的核心已經不是房價2017年跌不跌的問題。房價的基本面如之前多次說過的一樣，呈現兩極分化趨勢，不存在整體性的漲跌，只有地區與地區之間的相對升降。這是中國城市和地區資源分配嚴重不均的必然結果。現在我們必須明白是誰在鼓吹房價下跌？我們可以說，誰最需要在短期拉高交易量，最需要在這個時候讓資金入場，誰就最有動機去唱空房市，購入資產。換言之，誰此刻手里持有的貨幣和信貸數量最多，誰就最有動機入市。這當中必然會涉及到大量的投資機構，信托等等。現在幾乎已是他們最后的保值避險的機會，放出消息，是為了試探市場。

中國城市的房價就像是攤大餅，安全系數從房價最高的一線城市向外圍的二線城市一圈圈遞減，但由于一線城市不斷嚴苛的限購政策，這個安全區域還在轉移擴大。一線城市周邊的衛星城和二線城市的中心區域地產逐漸成為了資金避險的邊界，而一但越界，不動產的風險就會相當大。這一波下跌預期過后，客觀上能幫我們試探出房地產市場的“避險邊界”。受到下跌預期影響較大的城市，基本上就是處于我們所說的“安全區”之外的城市。

作者：孫驍驥