和一位在日本頗有資歷和名氣的律師朋友聚會，發(fā)現(xiàn)最近一直在北海道出差的他居然難得地流露出糾結(jié)和疲累。經(jīng)過我反復地關心詢問，他才嘆著氣說在忙一個北海道房地產(chǎn)采購項目，買方是實力雄厚的中國公司。律師朋友很糾結(jié)，因為他發(fā)現(xiàn)這個項目的中間人加價非常厲害，相當于6億日元的項目用10億賣給中國人。律師沒有義務也沒有被授權對價格進行評定，而且他是中間人聘請的律師，更沒有立場去提醒買家。但是良心上有點過不去。

更可悲的是，這已經(jīng)不是律師朋友第一次遇到惡性加價了。因為很少有中國買家純粹買一片荒地，一半都是買土地以及土地之上的基礎設施。比如農(nóng)場、牧場或是滑雪場之類，加上設施之后價格對于外界相對來說就非常不透明了。我的律師朋友也是因為做了大量日本人之間的北海道地產(chǎn)交易案件，才能知道基本行情。遺憾的是絕大部分來日本買地產(chǎn)的中國買家身邊都跟著頭腦靈活的中國同胞當中間人，大幅加價簡直是必然的事情。

律師朋友喝了幾杯酒，一直問我說要不要做一個第三方的公正平臺，或者他的律所提供幫買日本房地產(chǎn)的中國人做估值的新業(yè)務。我說這可是斷人財路的事情呀！何況加價的中間人也都是中國同胞，就算咱們推出估值業(yè)務，也不知道買房者是會相信我們、還是相信他們呢？說到這，我倆也只能嘆息了。

近年來，北海道的地成了中國公司最熱門的購買目標。但那里真的值得用這么大的資金去投資嗎？站在日本的角度來看，北海道就不是一個好的投資地：自然條件比較惡劣，經(jīng)濟也單一地以農(nóng)漁業(yè)為主。這些中國資本在北海道買的地能做什么呢？如果繼續(xù)做農(nóng)業(yè)，這挺難的。受自然環(huán)境限制，北海道農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量其實不高。

何況有一個極為嚴重的問題就是日本現(xiàn)在非常缺乏勞動力，日本政府都已經(jīng)頒布了一個新條例：18歲以下的外國年輕人只要會簡單的日語、愿意來務農(nóng)，可以隨時來日本從事農(nóng)業(yè)工作。我自己也看過一部紀錄片，日本某個村莊盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)玉米，供不應求，但當?shù)胤N植玉米的農(nóng)民平均年齡已經(jīng)76歲。難道這些公司準備千里迢迢地支援日本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設？

我知道很多中國資本在北海道圈地是打算從事旅游業(yè)，比如建酒店或主題公園，這更是日本人不能理解的。因為日本泡沫經(jīng)濟時代最經(jīng)典的投資失敗案例全都是花巨資投資的主題公園，而其中虧損額度最大的度假村正位于北海道。這個總投資2000億日元的度假村在1993年負債就達到了142億日元，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，最近一次“接盤”買下這個破產(chǎn)度假村的果然就是中國某著名集團。而目前也并沒有聽到度假村經(jīng)營改善或者成為中國游客的熱門目的地，只能默默祝這家公司好運了。

我和日本投資界的老前輩還聊到了這個項目，當時他慈悲溫和地跟我說：“大概世界上有錢人要走的彎路都是一樣。”日本有錢人曾經(jīng)栽過的坑還在，只是換成中國的有錢人往里面跳了。

如果是個人來日本買套房做投資呢？畢竟日本買房是永久產(chǎn)權，也是我們通俗理解的買了一塊地。在我的知識范圍之內(nèi)，我可以負責任地說，如果你能接受每年4%?5%的固定投資收益，那么可以考慮在東京買一套房出租。畢竟日本的經(jīng)濟還是集中在首都圈，大量人口依然在涌入東京，買樸實便利的東京小公寓租給上班族，每年的收益比較穩(wěn)定。而且每年4%?5%的出租回報率已經(jīng)好過了國內(nèi)大城市和世界絕大多數(shù)的都市。

但是，不要指望東京的房價能像中國過去十幾年這樣，還能蹭蹭地翻倍上漲，因為日本未來的經(jīng)濟總不可能像這些年中國經(jīng)濟那樣騰飛，尤其是日本人根本沒有中國人這樣熱切的買房欲望。再加上日本人口老齡化嚴重，年輕人又不愿結(jié)婚生子，買房的剛需市場萎縮，投資市場更是慘淡。因為經(jīng)濟泡沫破滅時代房價大跌時的陰影還深深印在大家的腦海中。

日本銀行其實一直嚴格把控房屋貸款標準，據(jù)說在經(jīng)濟最瘋狂的時代也要求買房者的貸款金額不可超過年收入的3倍左右，因此，吃足苦頭的都是當年有錢購買多套房產(chǎn)的高收入人群。沒有剛需，沒有投資客，用什么來拉動房價提升呢？難道要靠中國人去拉動整個東京的房價嗎？

我老板在房產(chǎn)上的投資很有代表性。他年輕時便在日本大銀行工作，不管理財還是貸款絕對是近水樓臺。現(xiàn)在也是公司一人之下的高層，收入可觀。但他最近才在50多歲的“高齡”買了人生第一套房，還是為了離外孫女近一些，加上他一直居住的地方房租最近上漲不少。他完全沒有在房產(chǎn)上投資嗎？并不是，他在北海道著名的滑雪地買了兩套小房子，專門在滑雪季出租用。

據(jù)他所說，他買房子所在的滑雪場并非大名鼎鼎，價格便宜，但是雪季相對更長，而且他專門挑選了一直接待海外游客的滑雪場。后來日本滑雪熱潮降溫，不少滑雪場因為缺少客人而倒閉，但他投資的地方因為逐漸成為澳大利亞客人熱門的選擇，反而越來越火爆。用他的話說，沒想到投資了幾十年的項目現(xiàn)在還有收益呢！

作為中國人，偶爾飛到日本去看看房看看地，你能保證中介幫你找到這樣優(yōu)質(zhì)的投資項目嗎？還是會被忽悠著買下一片片華而不實的北海道薰衣草田？我有一次在東京街頭閑逛，習慣性地看房屋中介貼出的價格，突然發(fā)現(xiàn)東京的每一套房子都比我印象中的高出50%?70%。我百思不得其解。再看到廣告都是中文的，街對面是中國某銀行的東京分行，才恍然大悟：這就是中國人開的專門坑同胞的房產(chǎn)中介啊！

我很氣憤，但又無能為力。誰讓中國人出名地愛買房呢？而身邊又總是流傳著誰誰誰買了哪套房突然賺了幾百萬的財富神話。但我不相信這會是永久。投資房地產(chǎn)賺錢最重要的因素不是地段，而是天時。只有在當?shù)亟?jīng)濟超出常規(guī)地飛速發(fā)展時期，才會有房價的猛增。而房產(chǎn)作為投資時最大的弊病就是缺乏流通性，房產(chǎn)變現(xiàn)是最難的。當我們這些平凡人聽說某某富豪買下一條街創(chuàng)造財富神話的時候，往往看不到的是這些富豪在其他領域投入了多少。房產(chǎn)只是他們投資組合中的一部分，最容易被我們這些“窮人”理解的部分，絕對不是他們的主要投資所在。

我那位投資北海道房產(chǎn)的老板，在兩年前投資了比特幣并持有到上一輪猛漲行情。而最近學校邀請了著名家族企業(yè)的負責人來做演講，原來某家業(yè)界知名的外匯投資基金是人家家里閑錢的“一小部分”；而另一位頭發(fā)花白的演講嘉賓爽朗地笑著說，他覺得這些年家族企業(yè)投資最成功的往往來自三個領域：藝術品、古玩、紅酒。還幽默地說，他最喜歡投資紅酒，因為投資失敗了就可以把酒喝掉。

唉，雖然我們無法像他們一樣投資，但至少我們可以知道投資不是只有房地產(chǎn)一樣。也許這種只知道買房的投資理念，才是我們財富積累之路上最大的一個坑吧。

文|沐蘭

來源|微信公眾號：財經(jīng)天下周刊